8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ 1.7.2026

Từ ngày 1.7.2026, một trong những nội dung được nhiều người quan tâm là việc mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Theo quy định mới, có 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, trong đó đáng chú ý là nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và công trình cấp IV nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Việc hiểu đúng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng sẽ giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh những rủi ro pháp lý khi triển khai xây dựng. Trong bài viết này, GNha.vn sẽ tổng hợp đầy đủ 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ 1.7.2026 và những lưu ý quan trọng trước khi khởi công.

1. 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ 1.7.2026

Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1.7.2026 đã mở rộng phạm vi các công trình được miễn giấy phép xây dựng. 

Tuy nhiên, miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được xây dựng tự do. Chủ đầu tư và người sử dụng đất vẫn phải bảo đảm công trình phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng đất, các quy định về kiến trúc, phòng cháy chữa cháy và các quy định pháp luật liên quan.

Do đó, trước khi xây dựng, vẫn cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất và điều kiện áp dụng đối với từng loại công trình.

1. Công trình đặc biệt phục vụ quốc gia, quốc phòng và tình huống khẩn cấp

Nhóm đầu tiên được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

• Công trình bí mật Nhà nước. 
• Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách. 
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt. 
• Công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt. 
• Công trình xây dựng tạm theo quy định. 
• Công trình xây dựng trên đất quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật đất đai. 

2. Công trình thuộc dự án đầu tư công

Nhóm thứ hai là các công trình thuộc dự án đầu tư công đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư như: Thủ tướng Chính phủ; người đứng đầu cơ quan trung ương, thủ trưởng các cơ quan tư pháp tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, các bộ, ngành, tổ chức chính trị - xã hội và Chủ tịch UBND các cấp.

3. Công trình xây dựng theo tuyến

Nhóm thứ ba, công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.

4. Công trình trên biển và công trình hàng không

Nhóm thứ tư, công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

5. Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động

công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp GPXD theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

6. Công trình đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi

Nhóm thứ sáu, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.

7. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và công trình cấp IV

Đây là trường hợp nhận được nhiều sự quan tâm nhất từ người dân. Theo Luật Xây dựng (sửa đổi), các công trình sau có thể được miễn giấy phép xây dựng:

• Công trình xây dựng cấp IV. 
• Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng. 
• Tổng diện tích sàn dưới 500m². 

Tuy nhiên, việc miễn giấy phép xây dựng chỉ áp dụng nếu công trình không thuộc các khu vực có quy định quản lý kiến trúc như khu chức năng, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch tỉnh/thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

8. Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng

Nhóm thứ tám, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường.

2. Nhà ở dưới 7 tầng có phải lúc nào cũng được miễn giấy phép xây dựng?

Nhiều người hiểu rằng từ 1.7.2026 tất cả nhà ở dưới 7 tầng đều được miễn giấy phép xây dựng. Đây là cách hiểu chưa đúng.

Trên thực tế, ngoài điều kiện về số tầng và diện tích sàn, công trình còn phải đáp ứng điều kiện về vị trí xây dựng và khu vực quy hoạch.

Nếu nhà ở nằm trong khu đô thị, khu vực có quy chế quản lý kiến trúc hoặc khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch thì vẫn phải tuân thủ các quy định tương ứng, bao gồm việc xin phép xây dựng.

Do đó, việc kiểm tra quy hoạch và thông tin pháp lý trước khi xây dựng là rất quan trọng.

Trải nghiệm ngay kiểm tra thông tin xây dựng nhà đất GNha online

3. Vì sao cần kiểm tra pháp lý trước khi xây dựng?

Nhiều trường hợp người dân cho rằng công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng nên tiến hành thi công ngay.

Tuy nhiên, nếu đất đang nằm trong quy hoạch hoặc không phù hợp mục đích sử dụng đất thì vẫn có thể phát sinh rủi ro pháp lý.

Để hạn chế các rủi ro này, GNha.vn cung cấp bộ công cụ kiểm tra pháp lý bất động sản trực tuyến giúp người dân tra cứu:

• Thông tin quy hoạch. 
• Thông tin ngăn chặn giao dịch nhà đất (Thế chấp ngân hàng; Kê biên tài sản Tranh chấp). 
• Hạn mức xây dựng. 
• Giá khai thuế mua bán. 
• Định giá bất động sản. 

Việc kiểm tra trước khi xây dựng giúp người dân chủ động đánh giá khả năng triển khai công trình và tránh các rủi ro phát sinh về sau.

Xem video hướng dẫn kiểm tra thông tin xây dựng GNha

4. Mua bán bất động sản minh bạch pháp lý trên GNha.vn

Không chỉ tra cứu pháp lý trực tuyến, GNha.vn còn là nền tảng đăng tin mua bán và cho thuê bất động sản chính chủ với định hướng minh bạch mọi thông tin.

Các tin đăng trên GNha.vn đều thể hiện:

• Thông tin liên hệ chính chủ. 
• Mọi thông tin pháp lý bất động sản. 
• Một tài sản chỉ có một tin đăng duy nhất, tránh tình trạng tin ảo trùng lặp.  

Người mua có thể tiếp cận thông tin pháp lý ngay từ khi xem tin đăng để đưa ra quyết định an toàn hơn. Người bán cũng gia tăng độ tin cậy và khả năng tiếp cận khách hàng nhờ sự minh bạch trong quá trình giao dịch.

Trải nghiệm ngay Trang đăng tin BĐS chính chủ GNha

Nếu anh/chị cần kiểm tra quy hoạch, xác minh tình trạng pháp lý bất động sản hoặc tư vấn thủ tục xây dựng, hãy liên hệ GNha.vn để được hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và an toàn trước khi quyết định xây dựng hoặc giao dịch bất động sản.

Xem thêm Dịch vụ Xin phép xây dựng GNha

FAQ – Câu hỏi thường gặp

1. Từ ngày 1.7.2026 nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có được miễn giấy phép xây dựng không?

Có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu nhà ở dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² và không thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch đặc biệt.

2. Công trình cấp IV có phải xin giấy phép xây dựng từ 1.7.2026 không?

Theo Luật Xây dựng (sửa đổi), công trình cấp IV thuộc một trong các nhóm được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

3. Miễn giấy phép xây dựng có cần kiểm tra quy hoạch không?

Có. Dù được miễn giấy phép xây dựng, công trình vẫn phải phù hợp quy hoạch và mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.

4. Sửa chữa nhà ở có phải xin giấy phép xây dựng không?

Nếu chỉ sửa chữa bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài không thuộc khu vực quản lý kiến trúc và không làm thay đổi công năng sử dụng thì có thể được miễn xin phép.

5. Làm sao biết đất có đủ điều kiện xây dựng hay không?

Người dân nên kiểm tra thông tin quy hoạch, và hạn mức xây dựng, mật độ xây dựng thông qua các công cụ tra cứu pháp lý bất động sản như GNha.vn.